有“地王收割机”之称的龙光，在首轮集中拿地中一如既往地豪横。
5月13日，龙光又在深圳豪砸近80亿拿下两块地，之后又在南京拿下了两宗地，其中一块创下了区域新高。
龙光和它的掌舵人纪海鹏似乎希望复制深圳“地王”的成功。从2014年开始，纪海鹏和他的朋友们数次豪赌深圳，踩对了鼓点，收获了可观的利润，规模也随之推高，晋身千亿俱乐部。
龙光的地王模式离不开大量资金的支持。在它多次斩获地王背后，闪现着平安、浙银等机构的身影。
在没有双限双竞、房价一直上涨的时代，龙光借助外部资金的地王模式获取了成功，但在接下来的限价时代，它将何去何从？
地王背后的资本腾挪
龙光，这家发迹汕头的房企，在深圳土地市场上的拼杀一直都非常凶猛。
在本月结束的深圳首轮集中供地中，龙光拿下了两块地，合计耗资79.88亿元。其中最受关注的是南山区西丽街道地块，经过近两小时举牌，最终由龙光以69亿拿下，折合楼面地价约2.39万元/平方米。
该地块没有商品房，业态包括办公、商业、酒店、熟食中心以及可售人才住房。有业内人士测算，如果将人才房年内周转，可为今年业绩贡献大约38亿元销售额。
华尔街见闻了解到，龙光地产负责举牌的是投资发展中心总经理吴志平，在董事长纪海鹏的胞弟纪建德辞任执行董事、行政总裁职务后，深圳的土拍便由吴志平一手操刀。
外界都怀疑龙光怎么算得过来账，龙光一名内部人士表示，对该地块的考虑并不只是盈利水平，“老板对大本营深圳的地块情有独钟，更在意在深圳的战略意义。”
龙光是深圳地价、房价上涨的受益者，而它拿下的每块地王背后，都充满了资本腾挪的故事。
在过去数年间，龙光在深圳龙华、光明以及前海等多个区域都曾抢下“地王”，踏着深圳房价走高的鼓点前进，赚了个盆满钵满。
而每一块龙光地王的诞生，背后不仅有龙光创始人纪海鹏的运作，更隐藏着一系列复杂融资安排。
2014年12月，龙光以46.8亿元的总价拿下深圳龙华的一宗“地王“，楼面地价2.51万元/平方米已接近当时周边新房价格，龙光执行董事肖旭在当时也承认这个价格确实高，但“符合公司投资原则”。
随后在2015年，深圳楼市一轮暴涨启动，龙光在该地王上“解套了”。
尝到了甜头的龙光此后一发不可收拾，2015年至今仍不断高溢价拿地，创下多个地王。2015年龙光以112.5亿元拿下龙华总价地王，2016年时又以140.6亿元的价格拿下深圳光明新区地块，成为彼时的全国总价地王。
龙光敢于多次拿下“地王”，都离不开“金主”的支持。这些地王背后，背后闪现着浙商银行、平安大华以及其他机构的身影。债权和股权融资，成为龙光在深圳大跃进的“杀器”。
龙光早期的金主是平安大华。2014年12月17日，龙光宣布平安大华对龙华地王玖龙玺项目公司注资20亿元，项目最终由龙光及平安大华分别持有51%及49%权益；2015年，龙光再次向平安大华借款，用于开发红山地块。
2016年，毕马威在龙光的财务报告中给出“保留意见”，主要原因是平安大华和龙光地产签订的“明股实债”属于“抽屉协议”，这些交易会让本应在负债端的近百亿资金放在了资产端，对债务结构、利润有明显影响。
2016年5月17日龙光曾宣布与平安大华签订框架协议，向惠州龙光城项目公司注资45亿元用于开发项目，同时提供委托贷款5亿元，从而获得龙光城项目10%的股权，成为二股东，龙光持有该项目的股权则降至90%。
一年后，龙光将其惠州龙光城项目10%股权以约40.39亿元的代价从平安大华手中收回。此操作路径符合“明股实债”的特性。
2017年后，龙光与平安大华甚少合作，转而频频出现的是另一金主——浙银钜鑫。
2016年龙光拿下的光明新区的地王，就有着浙商银行的身影，该地王后面被打造成自玖龙台。在拍地前夕，拿下地王的合资公司凯丰实业发生股权结构变更，包括深圳市龙光房地产有限公司（下称深圳龙光）、浙银钜鑫（杭州）资本管理有限公司（下称浙银钜鑫）在内的公司对凯丰实业进行注资。其中，浙银钜鑫持股10%。
层层穿透后，浙银钜鑫后面牵出了浙商银行和平安大华。
这些结构最后在财报中都被以各种形式消化，美化报表。2019年的年报中，龙光在玖龙台上所占权益是100%，浙银钜鑫持股的10%权益不见了。
借助金主们的资金，地王模式让龙光受益匪浅，尤其是在深圳。它们成为龙光在大湾区销售的主要来源。
数据显示，龙光玖钻在2018年销售额为159.9亿元，当年龙光的总销售额为718亿元，该项目贡献就超过20%。
2020年财报显示，龙光在大湾区销售额占全年比重的59.3%，主要来自龙光·玖龙台、龙光·玖悦台两个项目。
高管闪离与去“家族化”
发迹于汕头的龙光集团，是典型的民营房企，纪海鹏、纪凯婷父女通过家族信托持有龙光超过70%的股份。
龙光是房地产业内少有的被贴上“地王”标签的公司之一，其余的则是泰禾、融信。过去几年，龙光通过与机构金主们结盟，豪赌深圳，多次拿下地王，借着货币政策和市场的光，它赌赢了，但这更多是“时运”所致。
在土地红利、金融红利时代，高价地扩张就是一场豪赌，赌的是房价无坚不摧的神话。但在如今“房住不炒”、“两集中”等政策形势下，这场豪赌显然要进入尾声。
硬币的另一面是，当下房企拿地的风险已经非常高了，龙光在深圳以及全国获取项目也越来越难，利润空间被限；而过于集中于深圳、大湾区，也令龙光在走出去、扩大规模方面专业能力不足。
像其他主流房企一样，龙光也试图去“家族化”，引入更多职业经理人，建立更专业的公司治理制度，挖掘管理红利。
被外界视为“去家族化”最重要的一步，就是在2019年9月，纪海鹏做了一个重要的决定，让其胞弟纪建德离开龙光。随后执行董事赖卓斌获任行政总裁，同时，委任执行副总裁吴剑为执行董事。
去年初，龙光引入明星职业经理人傅明磊担任执行总裁，傅明磊在长三角耕耘多年，先后任职万科、旭辉、华夏幸福；原绿城CFO冯征也同时加盟，担任首席财务官一职。
但在加盟仅一年多后，傅明磊就选择离职，同期加入的冯征也已离开。
华尔街见闻亦了解到，分管物业和品牌的龙光副总裁沈力男也将离职，他已被从内部通讯录中移除，接任他的会是4月份新加盟龙光的朱剑敏。朱剑敏曾任碧桂园担任集团副总裁、博智林机器人公司副总裁等职。
在不断引入职业经理人的同时，却是高管的“闪离”。一名地产猎头对华尔街见闻表示，从骨子里，龙光仍然是一家“家族企业”，与恒大、碧桂园、雅居乐等广东房企类似，公司内部也是“老板说了算”的文化，职业经理人氛围不浓。
也有业内人士分析称，龙光是个资源导向型的企业，它的地王模式、在熟悉的区域做旧改，使得职业经理人在业务、管理上的优势没法发挥。而公司的氛围也让许多职业经理人很难独立做出决策，最终不得不选择离去。
一名房地产大佬最近和华尔街见闻分享了他的一个观察：在过去，老板说买哪块地就买哪块地，是踏着土地的红利，买什么都赚钱，不会出错。但近期很多企业明白过来，靠“赌”是不行的，在成本、投资和核算方面都要精细化运营。
虽然推出了长期事业合伙人计划，强化职业经理人共创共享价值机制，但老板的思维、公司的管理惯性都需要做出改变，龙光还有很长一段路要走。
