千亿新秀时代中国的半年报，可以一窥房企上半年的业绩成色。
财报显示，上半年时代中国实现合同销售453.8亿元，同比增长39.3%，这是因为去年疫情的基数太低，因此相比全年1100亿的销售目标，上半年时代仅完成了41%。
市场对这份财报未给出积极的反应，在财报发出后的近三个交易日里，时代中国股价跌幅超过10%。
比业绩更受关注的是行业大势。在8月18日的中期业绩沟通会上，时代中国董事会主席岑钊雄谈及当前土拍规则的调整时说，对实际地价的控制，对全行业来说是好事，有利于行业稳定，防止房价大起大落。
这可以说是当下开发商最真实的心理。他预计，随着各种调控措施的落地，下半年包括地价、房价和交易在内，行业将整体走向平稳。
适应“三道红线”
从时代财报中，可以看到去年8月出台的“三道红线”，对房企的影响。
销售业绩完成率不太乐观，市场关心，在近期政策频繁调整、交易逐渐降温之下，时代中国是否还能如愿完成年初的目标？
对此，岑钊雄表示，上半年的销售符合过往时代中国的销售节奏，上、下半年的比例大致为4：6。
岑钊雄表示，时代中国基本上结转、交付都在下半年，按照目前进度看大概率不存在问题。他透露，下半年有大约1150亿元的可售货值，按照规划推售项目情况和表现，全年的销售目标还是能按计划完成。
在具体的城市当中，大湾区仍是时代中国销售额的主要来源。其中广州占43%、佛山接近25%，东莞为10.8%，三个城市为时代中国上半年销售贡献超过78%。
这种销售格局在短期内不会有太大的变化。财报显示，截至今年年中，时代中国拥有土地储备总建筑面积约2166万平方米，在大湾区的土储（含清远地区）占比近90%。
平稳的业绩可能将是多数房企最好的状态。因为在三道红线下，房企加杠杆几乎不可能了，降负债才是大势所趋。
报告期内，时代中国的债务优化也仍在持续。财报显示，其有息负债在报告期内已从期初的615亿元降至549亿元，一年内到期借款则从期初180.7亿元降至108.34亿元。
岑钊雄称，通过从去年下半年到今年上半年一系列的安排，平均融资利率已从去年全年7.3%左右下降至7%，并对未来一年内到期的债务作了安排。
时代中国执行董事牛霁旻则指出，目前市场上有一些企业违约，对行业整体有一定负面影响，不过通过长期与机构的合作关系，时代中国目前在融资方面受到的影响不大。
时代中国首席财务官黄嗣宁补充说，截至中报，公司的商票余额接近10个亿，时间节点上分布比较散，没有集中兑付的风险，基本上保持每个月1个亿不到的规模，原则上只增不减。这对公司而言没有兑付的风险及压力。
上半年，时代中国净负债比率为68.7%，剔除受监管资金的现金短债比达2.0，剔除预收账款后的资产负债率为76.6%。尚有资产负债率这一项指标未变“绿”。
岑钊雄表示，有信心在2022年底实现由“黄”转“绿”的负债控制目标。
旧改与拍地共进
对所有的地产商来说，三道红线下生存、发展的核心，是如何获取项目资源。
相比大多数开发商，时代中国更依赖旧改和城市更新获取土地资源。岑钊雄表示，在时代中国的土储中，城市更新项目和公开市场的贡献均大致在50%左右，接下来城市更新项目会贡献越来越多的土储。
数据显示，今年上半年，时代中国转化了4个城市更新的项目，分别位于广州、佛山和惠州，总建筑面积合计71万平方米。其中已有2个项目转化为公司的土地储备，将进行后续的二级开发。
同去年年报相比，时代中国拥有的城市更新项目仍为160个，潜在总可售建筑面积则微升至约5340万平方米。
不过包括瑞信等在内的机构对时代中国的土地周转情况仍存疑虑。瑞信认为，相对同行较为紧张的土储，时代中国将会在市场政策收紧中更加脆弱。
住建部近日公布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（简称“意见稿”），则给城市更新浇了盆冷水，强调城市更新的有序和可持续性，反对大拆大建。
这让不少分析师认为，城市更新的难度将提升，进度也将大受影响。
对此，岑钊雄表示，意见稿关心“大拆大建”，并提出原则上老城区更新面积不应大于原有面积的20%，拆建比不高于2，居民就地、就近安置率不低于50%等要求，时代中国参与的所有项目都符合文件的规定，也基本上没有参与老城区改造项目，因此这对时代中国的业务没有影响。
“我们要适应政府政策新的导向，要做得更好一些”， 岑钊雄说。
时代当然也不能放弃公开市场拿地。但集中供地下的房企拿地，成本已经非常高了，利润空间被压缩甚至无利可图，今年首轮集中供地后，北京、杭州等多个项目，开发商表示无法盈利。
上半年里，时代中国也就拿了7块地，权益地价为35.43亿元，显得格外谨慎。
新一轮供地的规则正在调整。针对近期流传的对土拍政策的“打补丁”传闻，岑钊雄表示，虽然没看到正式文件，但这是个“蛮好的政策”。
他认为，过去政策限制集中体现在房价上，即便有限制地价，也不过是是把成本转移到代建等其他方面，在地价层面其实没有做约束。
岑钊雄认为，在房价稳定之余，也希望地价稳定，这将有利于整个房地产行业和政策的长远稳定，让房价没有大起大落，这样的补丁对于行业来说是好的消息。
他表示，目前公司的土储足够支撑今后公司三年的发展，下半年的第二次、第三次集中供地中，也会根据市场情况做决定拿地。
