作者 | 曹安浔
编辑 | 张晓玲
8月的中国房地产又面临极大的压力，民营房企的信用危机重又上演。在碧桂园公告利息无法按时偿还、预亏百亿后，市场的担忧传递到了龙湖、金地等房企身上。
而作为碧桂园之后最大的民营房企，龙湖首当其冲，受到投资者极大的关注。
不过，一向稳健的龙湖正在不断派发“定心丸”，并给出有力的实证。
8月18日，龙湖中期业绩会上，CFO赵轶表示，今年龙湖的债务压力已经完全过去了，只剩1.19亿需要在11月份偿还。接下来龙湖会逐步偿还明年到期的银团大概80亿港币。
而在此之前的7-8月，龙湖已偿还共计83.7亿元公司债，还在8月初，提前偿还了一笔17亿元的境内债。
“到今年年底时，龙湖明年到期的债务可能只有230亿左右，均为境内债或国内开发贷，龙湖有充足资源偿还；而明年到期的境外债几乎为0，从2027年开始才有美元债到期”。
对于如何偿还明年到期债务，赵轶做出了进一步解释，给足了投资者信心。
首先，龙湖的境内融资渠道畅通。龙湖经营性物业贷整体能做到接近900亿，现在余额为400亿，明年可再新增100多亿经营贷；银行开发贷审批也非常顺利，上半年获得开发贷170亿；还有就是整体的中债增信、发新债，这是一个补充。
相比其他民营房企，龙湖的银行融资占比较高，与央国企类似。龙湖的融资策略是，不再增加有息负债的前提下，以银行端为融资主力。截至上半年，龙湖银行融资占比达55%。
“同时，龙湖全集团的现金流为正，明年会剩得更多一些。以上这些加起来，已经远远超过230亿，再加上龙湖整体负债规模是压降的，偿债压力是可控的”。赵轶表示。
中报显示，截至2023年6月底，龙湖集团的综合借贷总额为2070.9亿元，规模稳中有降；平均借贷成本为4.26%，保持行业低位。剔除预收款的资产负债率61.9%，创近五年新低，净负债率为57.2%，现金短债比为1.96，已连续七年稳居绿档。
此外，龙湖也释放了监管层支持优质民企融资的积极信号。赵轶表示，近期龙湖参与了央行跟证监会组织的一些调研和探讨，会上各监管层领导对民营企业的关心和支持是非常明显的，监管层明确提出要强化金融市场，来支持优秀民企合理的融资需求。
中信建投证券分析师竺劲表示，龙湖是中国优质民营房企的代表，凭借长期的稳健运营、对财务杠杆的谨慎使用，在行业下行期保持较强的经营韧性，融资动作持续，优质信用持续获得市场认可。
对于行业而言，龙湖也再次树立起行业对民营房企的信心，守住了最后一道防线。
偿债、财务状况之外，更有力的证明仍是业绩。龙湖也交出了一份稳中有进、保持盈利的成绩单。
中报显示，龙湖上半年实现地产开发合同销售同比增长15%至985.2亿元，销售回款率超100%；实现营业额为620.4亿元，而上年同期为948.0亿元，但受利润率提升的影响，归母股东净利润为80.6亿元，同比增长7.73%。
这是今年上半年少见的，销售额与净利润仍然保持增长的房企，预计只有中海、华润等央企可与之相比。
此外，龙湖运营和服务板块也表现亮眼，成为龙湖新的利润增长点。上半年，龙湖由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元（不含税），同比增长10.4%。由于高利润率的特性，上半年经营性业务的利润占比已经过半。
这对龙湖甚至行业来说，是一个里程碑式的节点。过去，开发商的利润来源绝大部分是开发业务，而现在，龙湖的利润来源更多是经营性业务了。
这背后是，经过多年战略转型，龙湖如今已经形成了“开发+运营+服务”三大板块协同并进的局面，并在业绩上取得历史性突破，探索出了一条新的发展模式。
对此，龙湖集团董事会主席陈序平表示，开发业务实现周转较快，但不太稳定；运营是重资产沉淀的业务，稳定持续，毛利率很高，但是ROE较低；而服务是轻资产，ROE很高，基本没有资产投入。
陈序平表示，上述三个板块组合完之后，可以让龙湖保持一个高ROE的状况，而不再依靠负债规模的增加，去驱动资产规模的增加以及销售的增长。
可以说，龙湖已经彻底改变了过去高周转、高负债的房企运作模式，为行业未来的发展提供了参考样本。
展望未来，龙湖高级副总裁张旭忠表示， 7月24日高层会议提出要适时调整优化房地产政策等利好信号，之后一系列政策陆续出台，相信市场会有一定转变，从长期来看，还是看好中国房地产市场。
房地产行业作为支柱产业，每年仍有十万亿以上的规模，这是毋庸置疑的。经历过三年行业深度调整，如龙湖、万科等稳健型房企，不仅活了下来，还逆势走出了一条属于自己的发展路径，在经营为王的下半场，舞台也将是属于它们的。
