编辑｜张晓玲
2008年的房地产剧烈调整，让彼时的老大万科开始反思，郁亮提出“归零”，重新制定了城市配套服务商战略，踏上转型之路。
13年后，新的老大碧桂园喊出了同样的“归零”口号。在房企点状爆破的2021年，碧桂园看似静水流深，但也并非可以独善其身。行业下行的影响，是施加于所有人的。
华尔街见闻了解到，2021年的最后一天，12月31日，碧桂园集团内部发文，宣布了新一轮的组织架构调整。原有106个区域公司经过调整，合并成了65个。也就是说碧桂园一下子“砍掉”了四成区域。
具体地，碧桂园在“挑拣”区域，留存那些市场效能较高的区域，即强区对周边区域进行合并，比如说川西区域并入川中区域、冀北区域并入北京区域等，川南区域、成都区域被整合成新的四川区域。也有一些新的区域公司成立，上海等经济发达地区区域未调整。
区域调整后，人员变动不可避免。一些被并区域的总裁到新区域里做起了副手，比如说川中区域总裁曾冉的职位未变，原川西区域总裁宋盼则到了新的川中区域做执行总裁。
事实上，大合并这样的动作碧桂园在去年初曾经做过一次。2020年开年，碧桂园静悄悄启动了新一轮组织和人事变革，将近70个区域压缩为55个。但很快，随着疫情后一轮三四线市场爆发，碧桂园又把区域拆分成了100多个。
而这次的大合并，看起来是对2020年初路线的回归，更是过去七八年来，一直处于裂变之中的碧桂园组织架构的一次真正深刻的调整，其背后逻辑是战略思维的转向。
这源于公司内部近期的深入反思。莫斌前不久在内部会议上说，“要用归零的思维，检讨我们这个组织还有没有可以进一步提升效率的机会。”
区域合并是“归零”思维的体现之一。一名碧桂园内部人士告诉华尔街见闻，之前碧桂园区域公司调整、裂变是为了精细深耕，但随着今年下半年以来市场行情发生剧烈变化，碧桂园也要主动变阵。
这个变化，来自于中国住宅开发市场的快速萎缩，这对碧桂园这种以住宅开发为主、深耕全国所有城市的巨头房企，影响巨大。
过去7、8年间，与大多数房企相比，碧桂园的区域架构要深入、细分得多。其核心在于全面布点，精简总部，增强区域自治、提升效率，一些原本总部的权责也被下放到了区域。最终让集团总部成为一个赋能平台，区域占据战斗的主动性。
据碧桂园集团总裁莫斌介绍，在2016-2018年之间，碧桂园曾进行了区域“裂变”，最多时细分为100多个区域，在长三角、珠三角等大区下面又划分出许多小区域，这是为了适应当时四五线市场的爆发。
与之相比，其他龙头房企的区域则少得多，比如万科目前也只有七大区域，其他房企也大多在10个以内或10多个。
从2018年8月开始，高速增长5年的碧桂园进入减速提质期。此后收收放放几轮，但并没有改变区域深耕、切入四五线的战略。
而新一轮的组织架构调整，意味着碧桂园过去几年的区域裂变进入尾声，全线城市开发的战略也要随之调整了；同时也意味着，不少人要被“优化”、离开。
今年下半年以来，全国房地产市场销售萎靡，房企销售增速基本都大幅下跌，碧桂园的主阵地、三四线城市更回调加剧，包括东莞、惠州等在内的城市今年前11个月成交面积同比下降超30%。
为了应对市场低迷、资金链压力，房企无可避免需要进行一些组织架构调整、缩表减员、管控成本。这也正是万科董事会主席郁亮所指出的，一些房企正在经历的阵痛。
2021全年，碧桂园销售7588亿，同比去年的7493亿仅增不到百亿。也没有完成内部8000亿的目标。
同样在2021年的最后一天，易居中国CEO丁祖昱在跨年演讲中表示，2022年的房地产市场，销售规模将回到5年前，那差不多是11万亿左右。而过去两年，房地产的销售在17万亿左右。
市场规模大幅萎缩，即使如碧桂园、万科、恒大这样的巨头也难以幸免。恒大董事长许家印两个月前就宣布，恒大未来十年的销售将压降至2000亿，而过去几年恒大的销售在5、6000千亿。即使身处债务困境的2021年，也有4400亿。
显然，仅靠开发销售难以支撑碧桂园的增长与发展。因此，“归零”思维的第二个体现，是多元化、科技化，寻找新的增长点。
碧桂园服务是杨氏家族大力发展的多元化、经营性业务。2021年，碧桂园服务发生好几笔大收购，成为物业领域的超级巨头，其目标是未来5年实现千亿营收。
此外，华尔街见闻获悉，碧桂园这两年大力发展的智能机器人起尤其是建筑机器人，已经有了很大进展，碧桂园主席杨国强预期，明年将全部使用机器人建房子。
13年前，万科“归零”后，从住宅开发商一步步转型为城乡建设与生活服务商，身兼开发＋运营两种能力，才使万科能够在当下的白银时代安身立命，并且可能再次引领行业。
到今天，已经没有人怀疑，万科所定义的“房地产下半场”、“白银时代”、“活下去”的正确性和前前瞻性。
碧桂园在2021年的终点，也让自己“归零”重启，这个“大象”房企，接下来会有哪些动作，又将会给行业带来怎样的启示？
也许，这才是当“老大”的宿命和使命。
