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房地产|多家龙头房企“折戟”6000亿土拍盛宴 拿地逻辑已变

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出乎意料,携资金、专业优势的龙头房企,在首轮集中供地的城市中,光芒黯淡,反而被许多中小房企抢了风头。

截至日前,22个重点城市已有一大半结束了首轮集中拍地,北上广深四个一线城市中,仅剩上海没拍。

这场土拍盛宴吸金近6000亿,无数房企和他们的马甲参与其中。最后的结果却不是人们当初预计的龙头房企大杀四方,而是黑马频出,多次爆冷。

在去年拿地最猛的Top10的房企里,碧桂园、万科、中海、恒大、绿城和绿地的收获都很一般。除了万科、中海拿地超百亿外,其他几家收获甚少,甚至颗粒无收。

造成这种局面的原因多样。有的房企测算后利润率达不到要求,有的则是砸下重金却缺了些运气。

而对于更多的龙头房企来说,早已开辟了多元的拿地渠道,通过集中供地的公开市场拿地已不再是唯一的选择,旧改、TOD、产业勾地、兼并收购,才是他们的重心。

平平无奇的龙头们

在集中供地还未正式开始前,市场对中海、绿地等过去在公开市场拍地风光无限的房企,抱有极高的期待,不管是房企高管还是分析机构都认为,集中供地利好资金充沛、资信良好的上市房企。

为了拿地,龙头房企们也做了大量准备。有头部房企的投拓人员表示,自3月份以来自己就一直在加班,公司也调配了大量资金来交保证金。

只不过最后结果大跌眼镜,不少龙头房企“有钱也花不出去”。反倒是深耕区域的地方国企、中小民企占尽风头,比如越秀、融信、龙光等。

中海毫无疑问是资金最为雄厚的房企之一。中海今年权益投资金额为1650亿元,同比去年增长25%,达到了历史新高。

中国海外行政总裁张智超在业绩会上说,集中供地对于聚焦一二线城市的企业更有优势,中海地产因此获得更多发展机遇。

中海显然打算大干一场。在广州中海就曾为了一块地准备了数十个马甲、过百亿的保证金,硬生生将中签率从千分之三抬升到了接近20%;北京的30块地,中海报名了18块。

但最后中海的战绩并不算理想。除了重庆、厦门和天津各落一子,其余城市都收了个零,甚至广州那块交了百亿保证金的地也没中奖,只能继续期待后续竞拍“开盲盒”。

在目前120多亿的投资里,有92.3亿都是投在厦门地块中。一名中海的投拓人士也不禁感慨,“挺憋屈的”。

其他头部房企在本轮供地中收获也甚少。万科虽然投出了百亿的资金,在广州、北京、深圳和厦门的市场中却未有斩获。绿城甚至在大本营的杭州也一无所获,龙湖除了在重庆大本营之外,其余城市也收获寥寥,金地在北京虽然交了24块地的保证金,但没有拿下。

碧桂园也准备了大量的资金拿地。碧桂园常务副总裁程光煜在业绩会上表示,去年碧桂园的权益投资是2092亿元,跟2020年相当。

但截至目前,碧桂园仅在广州、北京各拿下两宗地块,合计拿地总金额45.02亿元;恒大、绿地在本轮集中供地中也几乎没有收获,甚至出手的时候都极少。

不过这些龙头房企们各有各的打算,相比规模,他们更注重利润;中海和万科策略很明显,非好地不拿,把宝几乎全压在热门地块上;对碧桂园来说,本次集中供地的城市并不是它的主战场。

克而瑞研究中心认为,由于战略不同,10强中碧桂园、恒大布局更侧重于三四线城市,本轮拿地相对较少,投资保持谨慎。

一名头部券商地产分析师则向华尔街见闻分析称,很多热点城市存在“双限”,加上竞配、自持等条件,留给房企的利润空间不大,对全国性布局的房企来说,没必要争这一时,后面第二、第三批集中供地还有机会,集中供地之外,也还有很多机会。

一名龙头房企的管理层对华尔街见闻表示,虽然该公司在最热点的几个城市都未有斩获,但最后算的是全国总账,拿地也不用局限在集中土拍中。

着力勾地与收购

2004年“8.31”大限之后,在公开市场通过招拍挂拿地,本是房企的主要选择,但这种状况,这几年已经改变。

龙头房企在本轮供地中为何没有“豁出去拿地”,是因为他们还有别的选择。事实上, 在一些城市地价明显高企的当下,房企尤其是龙头房企获取项目资源的渠道早已多元化了,这就是旧改、TOD和产业勾地,以及收并购。

2017年6月,王石退休前,万科拿下了广州550亿的资产包,里面就是大量旧改,这也是他们在广州土拍中没有出手的原因。

去年7月,中海拿下上海市黄浦区一黄金旧改地块,一个超大的城市综合体,总投资预计约590亿;随后在9月份,中海又以69.78亿竞得北京石景山北辛安棚户区改造地块,总建面约320万平米。

一向喜欢净地开发的中海地产,也深度介入了城市更新和旧改领域。

与之类似,央企招商蛇口、华润置地、保利发展这类,他们通过母公司背景以及长久的片区运营能力,也能轻易地拿到大型旧改项目。

与旧改相关联,万科等深入TOD项目,万科已获取及投资建设的TOD总建面超过2000万平方米;华润置地目前也落地了76个TOD综合体,分布在31个地铁城市,建面超3500万平方米。

另外一些房企则通过产业“勾地”,碧桂园在做智能机器人和科技小镇,恒大则借新能源汽车大建厂区,融创和万达争相拿文旅项目,这些都可以得到地方政府的青睐。

金地这几年发力产业地产。2019年,金地在青岛落地三个产业园,预计总投资达500亿,截至目前,金地已布局超过20个产业地产项目。

在万科董事会主席郁亮看来,地产公司的转型不是抛弃房地产换一个行业发展,而是在此基础上寻找第二增长曲线,在“传统业务上找到新的做法和新的增长点”。

其中,旧改、TOD、产办,就是主要突破方向。在一二线城市增量土地萎缩,公开招拍挂地价高企的背景下,这种突破,本质上更是获取资源方式的改变。

换言之,未来房企在主流城市中的项目获取将是非招拍挂的,甚至垄断式的。未来在一二线城市,将更多是超大型项目、城市综合体的天下。一个开发商,可能仅凭十几个超大型项目,就能获得千亿销售;并且沉淀下来的运营业务,可以持续贡献租金等现金流。

而这,已成为大型房企普遍的追求。

除此之外,收并购也越来越成为龙头房企获取项目资源的途径,“并购王”融创虽然本轮拍地依然积极,但它在并购上付出的更多。

未来,万科、中海、龙湖等手握重金的房企,预计也将在收并购中赢得更多的机会。

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