编辑 | 张晓玲
首轮集中供地开发商蜂拥争抢的背后，有着不为人知的辛酸。
5月14日，滨江集团董事长戚金兴戳破了窗户纸：滨江此次在杭州拿的5块地，会“努力做到1%-2%的净利润水平。”
滨江已是杭州“富户”，过往售房均价和净利润水平都排在前列，其他开发商可想而知。
可预见的低利润水平，成为首轮集中供地最让人印象深刻的现象。
截至目前，广州、重庆、杭州、北京等城市已经进行了集中供地，总土地出让金已经突破5500亿，开发商拿地踊跃。
其中，大部分城市平均楼面价较去年有所上涨，部分热门地块拍出了高溢价率或者创纪录的自持比，甚至也出现“面粉贵过面包”的现象。与此同时，各地限价政策依然严厉，多数地块都限定了未来售价。
一面是地价上涨、一面是严格限价，两相挤压，严重蚕食了开发商的利润空间，利润率持续下行，是开发商不得不面临的共同问题。这让人不禁想起万科董事会主席郁亮的预言，房地产将越来越变成制造业了。
多城地价暗涨
出乎意料的是，首轮集中供地，地价暗涨。
杭州第一次集中供地，两日揽金1177亿元，地块平均溢价率达到26%，平均楼面价为15848元/平方米，相较去年的平均溢价率19%、平均地价 15545元/平方米有所上升，且十几个板块实际地价创了新高。
广州也有4个区域地价创了新高。其中，华润用以4.2万/平方米的折合楼面价拿下了金沙洲地块，而该板块房价不过才4万左右，面粉贵过面包。
重庆多个热门板块地价被刷新，如中央公园板块最高楼面价已达到15711元/平方米，去年才一万出头；西永板块最高成交楼面价达到12950元/平方米，比去年拍地最高楼面价高出了4248元/平方米。
北京首轮集中供地整体溢价率虽然仅为6.5%，但这次拍地规则复杂程度远超以往，虽然溢价率不高，但整体楼面价较去年全年平均水平上涨了19%，算上各种后续竞配环节，开发商的拿地成本实际上大大提高。
江苏无锡首批集中供地平均成交楼面价达到了1.35万元/平米，比2020全年上涨了30%左右，一半地块刷新了板块历史最高楼面价。
即使是土拍较冷门的吉林长春，首次集中供地平均楼面价为3199元/平米，对比去年全年楼面均价2784元/平方米，也有所上涨。
与此同时，本轮土拍多数执行了限价。如杭州新房限价较为严格，基本没涨，在地价上涨之下，开发商的利润将被削薄。
北京第一次设置了新房指导价，还要求开发商签署承诺书，从指导价格来看，基本较同区域在售商品房有约10%的价格涨幅，预计这批项目入市后房价有一轮上涨。
广州在集中供地后，传出了有可能未来施行新房指导价的消息，未来或要求新房备案价一年不准涨。在此前十多天，海珠、番禺已经率先落地新房指导价。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，集中供地后，地价并没有得到平抑，首轮集中供地地价上涨的现象需要引起足够重视，即便部分城市地价看起来没那么高，实际成本却也不低。接下来，需要关注第二轮集中供地，也就是7月份热点城市拍地能否让价格稳定。
房企利润率走低
在实际地价上涨、限价未松之下，房企本轮拿地的利润空间受限，已是定论。
滨江集团董事长戚金兴坦率地回应了这一问题。他在与投资者的交流中表示，公司融资能力强， 融资成本低，品牌影响大，在杭州拿的5快地，将“努力做到1%-2%的净利润水平。”
“滨江戚老板说的是大实话。实际上，我们拿地的下限标准也不断调低，原来可能是盈利8%，现在降到5%甚至2%，只要不亏，不然根本抢不到地，白忙活。”一家房企投拓人士称。
杭州市场的另一个老玩家绿城在本次集中土拍中颗粒无收，其高管表示，没参与是因为算不过来账，利润测算下来不超过3%。
去年滨江合约销售额1364亿元，超四分之一的销售额来自于杭州市场。在杭州，“一哥”滨江的品牌号召力、融资实力、成本管控能力均在前列。尽管大本营优势显著，但杭州地价的上涨，让滨江的利润水平受到了影响。
去年滨江的利润水平已经显著下滑，净利润35.5亿元同比下跌10.7%；净利润率12.4%，同比下降了3.5个百分点。
去年全年，滨江一共拿了30块地，其中在杭州的有21块。戚金兴表示，按投资部测算，去年拿地项目的净利率在8%左右。如果今年这批项目未来两三年结算，会进一步拉低滨江的盈利水平。
亿翰智库一位分析师表示，去年50家典型房企的平均净利润率为11.6%，较2019年降低2.3个百分点，今年在土地集中出让背景下，房企的利润空间被压缩，即使是规模房企依旧面临利润率下行的现状。
“利润率走低是全行业普遍问题，越早接受这个现实，越能尽早制定策略来应对。”一名华东房企高管对华尔街见闻表示。
对此，不少房企提出先拿地，然后向制造业学习，降本增效、精细化管理。但随着滨江把微利问题爆出来，有房企人士认为，地价上涨大环境下，降本增效收效甚微。“三费一年能降几亿就很厉害了，在地价面前只是杯水车薪。”一华东房企高管表示。
不只是杭州之于滨江，本轮多城拿地的房企都要面对低利润率的问题，卓越在北京拿的地，华润在广州金沙洲的地，利润率都是难题。
严跃进认为，在本轮集中供地中拼抢的房企，需要务实对待利润率问题，淡化盈利目标，注意后续开发成本的降低，争取做到不亏本。
那么，1-2%的利润率是否会成为普遍现象？房地产行业是否从此进入了微利时代？对此行业也有不同看法。许多全国布局的房企认为，还没有那么悲观，10%甚至更高的净利率还是能够保持的。
“房企利润率提升的关键，还是在于拿到便宜的地。”前述房企高管称。
滨江内部人士对华尔街见闻表示，会争取拓展拿地渠道，比如加强收并购；开拓杭州以外的市场，去年滨江已进入苏州、南京，并且和越秀地产合作，试图进军粤港澳大湾区。滨江希望未来总体净利润率能维持在10%以上。
长远来说，拥有旧改、城市更新资源，或者具备商业综合体勾地、产业勾地能力，以及类似融创那样拥有极强收并购的能力，不完全依靠公开招拍挂拿地，才是未来房企提升利润率的关键。
