日本正在转向“去通缩”，房租能否支撑通胀态势？
在日股今年一路高歌、有望“收复失地”时，通胀水平也连年上涨：日本核心CPI已连涨28个月，连续21个月超过2%的通胀目标，年度通胀连续三年上涨。
这是否意味着日本即将告别“失落的三十年”？
从通胀角度看，其可持续性的关键在于租金的增长前景。
高盛昨日发布报告表示，日本CPI几乎所有分项价格指标的增速均已升至过去20年中的最高水平，但只有租金没有显示出加速增长的迹象。作为权重高达20%的CPI分项价格指标，日本租金将成为影响日本通胀和关键利率水平的“最后一子”。
高盛分析指出，租金短期内将继续拖累整体通胀水平，但长期看将缓慢增至2%的通胀目标，要点如下：
即使实现了“工资-通胀”良性循环、整体通胀稳于2%的目标，租金增长短期乏力可能会拉低整体CPI至1.7%及以下；
基本薪资和租金高度相关，如果薪资通胀持稳在每年2%的水平，租金通胀有望缓慢上行至2%以上；
日本租房制度具特殊性、要价租金存在较长时滞、日本家庭数量开始下滑，这些因素均使租金通胀走高承压。
短期：领先指标走高，但反映到CPI上很慢
作为租金的领先指标，日本要价租金（asking rents）在过去几年中一直在上涨，这是否会推升租金CPI指标上行？
要价租金是房东给出的初始挂牌价格，区别于租户实际支付的实际租金。一般来说，实际租金受房产条件、市场行情因素影响，更能真实反映租房市场的价格水平。
在探讨要价租金对租金CPI指标的影响前，首先需要注意，日本的租房续签流程具有特殊性。
报告指出，在日本，租户权利受《土地/建筑物租赁法》保护，即使合同期结束，房东也很难随意修改租金，并且只要租户想要续租，房东很难有权将其驱逐。
过往研究数据显示，日本每年仅有10%的出租房屋会进行租金调整，而在美国该数值为70%。
因此，日本大多数租户的租金变化频率很低，远远滞后于租户为新租约支付的费用即要价租金，而租金CPI指标包括新租赁和现有租赁合同，因此往往落后于要价租金，二者在东京地区的时滞可以长达五年，而在美国，这种时滞不会超过1年。
在要价租金走高的背景下，就容易出现租金CPI指标的涨幅不及要价租金涨幅的现象，可能原因有二：新签约的实际租金一般要低于要价租金；要价租金所计算的范围不及租金CPI指标所计算的范围，要价租金之外的租金水平拖累了CPI整体涨幅。
报告中，高盛估算了租金CPI指标对东京公寓要价租金上涨的反应程度：长期看（以2006-2023年为样本区间），公寓要价租金上涨10%，会推高租金CPI指标上涨约3%。
如果将样本区间移至2023-2033年，要价租金对租金CPI指标的影响程度则显得更小：
东京公寓要价租金涨0%，东京租金CPI指标小幅下跌；
东京公寓要价租金涨2.5%，东京租金CPI指标涨不及1%；
东京公寓要价租金涨5%，东京租金CPI指标涨1.5%。
也就是说，未来10年内，即使东京要价租金涨幅达到5%（高于前三年的平均增速），租金CPI指标的增速也十分温和——涨幅仅为1.5%。
高盛预计，东京公寓要价租金的年增长率达到2.5%-5%，到2030年达到0.5%-1%；由于样本数据显示，难以对全国要价租金趋势做出预测，但预计全国租金CPI指标的增速将低于东京。
根据报告数据，日本其他地区的要价租金低于东京，而东京人口中有56%居住在租金增速快的公寓住宅，远超全国29%的平均水平，且考虑到全国家庭数量呈下行趋势，而东京的家庭数量基本持平，高盛预计，未来5年内全国租金CPI指标年通胀率不会超过0.5%，这意味着，即使其他分项价格增速达到2%，CPI水平也将在1.7%或以下。
长期：随着薪资上涨，租金CPI指标可能缓慢增至2%
虽然日本租房制度可能会在短期抑制租金CPI指数上涨，但长期看，租金CPI指数的上行速度可能会比要价租金增速更快。
报告发现，日本基本工资和租金CPI指标之间存在长期高相关性，这意味着如果薪资通胀持稳在每年2%的水平的话，每年租金的涨幅可以达到2%-3%，不过这对租户来说可能需要漫长的时间去接受。高盛认为，工资通胀完全反映到租金上至少需要五年，届时租金CPI指标增速将达到2%。
不过，日本租房空置率可能会加速增长，进而使租金上行承压。根据日本国立人口与社会保障研究所的数据，日本家庭数量将于2024年开始减少，意味着家庭住房单元数量将会减少，而鉴于房屋拆除成本及税收较高，出租房空置率会相应提高。
考虑到这个因素，租金CPI指标增长也会慢于基本薪资增长。
因此，高盛总结认为，租金通胀在短期会拖累CPI水平，但长期看CPI仍会持稳在2%的水平。正因前文所提及，租金长期内会缓慢增至2%，就算租金通胀持续低迷，货币政策会相应有所放宽。
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