面对愈演愈烈的提前还贷潮，到底应不应该下调存量房贷利率？分析师们吵得不可开交。
目前业内呼声较高的一种建议是调降存量房贷利率。海通证券梁中华团队认为，下调存量房贷利率迫在眉睫，招联首席研究员董希淼、经济学家任泽平均认为应当适当降低存量房贷利率。
根据梁中华团队的解释，存量房贷利率调降，可以直接降低居民的负债端成本，居民房贷“月供”支出会明显减少，对消费也会产生直接的支撑作用。而为了缓解银行的息差压力，存款利率调降的必要性也在上升。
但在中金看来，提前还贷是居民收入和投资回报预期较弱的结果而非原因，下调存量按揭利率对抑制提前还贷效果可能并不明显。
中金公司林英奇团队在周四公布的研报中表示，应通过稳增长、稳地产改善预期，并加强贷款用途监控，以此减少提前还贷。如果出于金融让利的目的下调存量利率，可考虑通过下调存款利率、或央行结构性货币工具对冲。
提前还贷上升的背后
市场认为，提前还贷上升主要是因为存量按揭利率和金融产品投资收益率存在利差，导致提前还贷增加，甚至出现借入消费经营贷偿还按揭的套利行为。
但在中金看来，居民收入预期下降导致降杠杆、金融产品收益率下滑导致资产重新配置、以及房地产市场低迷都是提前还贷背后的主要原因。
具体来看，提前还贷增加的原因包括以下三点：
1）居民收入预期下降。根据央行4Q22储户问卷调查，居民对未来收入信心指数4Q22为44%；4Q22居民“更多储蓄”占比62%，为2022年有数据以来最高。2022年11月统计局调查失业率5.7%，为历史较高水平。在此背景下，居民增加预防性储蓄和去杠杆，2021-2022年居民杠杆率结束2009年以来连续12年的上升，开始出现下行趋势。
2）金融产品和房价回报预期低迷。2022年存款利率约为3%，但由于理财净值波动、股票价格下跌，存款利率历史上首次高于主要大类资产收益率；房价预期4Q22央行储户问卷调查中对房价预期上涨比例为14%，为2009年有数据以来最低，4Q22对应70城二手房价同比下降3.7%，同样接近历史最低水平。
3）贷款利差导致金融套利。2022年整体贷款需求偏弱，银行消费贷和个人经营贷利率下行至3%-4%，而部分居民按揭存量贷款利率为5%以上，存在借入消费和经营贷款偿还按揭贷款的套利空间。尽管银行对消费和经营贷款的用途有严格限制，用于偿还房贷是违规行为，但不排除套利行为存在。
大幅降息制约银行支持实体经济能力
中金认为，大幅降低存量贷款利率不仅会损害银行信誉，还会影响银行的营收，进一步制约银行支持实体经济的能力。中金在报告中写道：
假设存量按揭贷款利率下降1个百分点至当前新发放按揭利率水平（4%左右），我们预测将减少行业营收约4000亿元，拖累银行净息差13bps、营收6%、净利润12%，ROE下降1.6ppt。
在此条件下，约60%的银行内生资本补充速度将低于风险加权资产增速，出现资本充足率下降；盈利能力的降低将进一步拖累估值，降低外生资本补充能力。资本不足或将制约贷款增长，对实体经济的支持力度也可能下降。
植信投资研究院资深研究员马泓也持类似观点，他对媒体表示：
一旦调整存量房贷利率，短时间内对商业银行的经营情况将产生较大的波动和影响，不利于银行体系的稳定，因此短期内全面推行存量房贷利率的调降的概率较低。
差异化下调存量加点可能降低利率调控效果
正如中金所言，按揭贷款利率是房地产市场调控的重要政策工具，通过基准利率+加点的形式能够起到调节当期房地产需求的作用。
部分分析师认为，加点是存量房贷利率偏高的一个重要原因，因此有必要对存量房贷利率进行分档打折，高利率多打折，低利率少打折或不打折。
比如，董希淼建议，对2023年1月1日存量房贷利率仍然高于5%的，可分为三档分别采取优惠措施：高于6%的利率打85折，高于5.5%的利率打9折，高于5%的利率打95折。
然而，中金认为不应该进行差异化下调存量加点。
如果区别性下调存量按揭利率加点，可能会干扰预期，降低未来利率作为调控工具的作用。
中金：加强监管，下调存款利率
中金认为，房地产和资本市场回暖，并加强贷款用途监管，提前还贷现象可能明显减少，如果出于金融让利的目的下调存量利率，可考虑通过下调存款利率、或央行结构性货币工具对冲。
中金表示：
个人经营和消费贷在资金使用上有明确限制，用于还贷或购房是违规行为，加强资金用途监管能够减少资金套利导致的提前还贷。
如果出于金融让利的考虑降低存量按揭利率，为减少对银行的直接影响，可考虑通过下调存款利率、央行结构性货币政策工具等方式进行对冲。例如，人民银行2022年四季度推出普惠小微贷款减息支持工具支持银行对普惠小微贷款减息1ppt，人民银行对其实际减息金额给予等额资金激励。
