作者 | 周智宇
编辑 | 张晓玲
中国房地产市场在经历了两年的大调整，以及年初短暂的小阳春后，在这个最热的夏季二次探底，将万达、碧桂园甚至远洋这类本以为安全的房企，也推向了悬崖边。
然而，这个市场依然有像万科、龙湖、中海等这样的稳健型房企，收获了增长和利润，表现出强韧的生命力。
2023年上半年，虽然净利润再次下滑，但万科守住了财务安全底线，还有近百亿净利。在如此低迷的市场中，以万科的规模和体量，实现这样的业绩殊为难得。
而在这样的关键时刻，与2018年喊“活下去”，去年提“黑铁时代”、向着“微光”而行一样，万科董事会主席郁亮再次大胆发声，称市场已经跌过头了，呼吁已经出台的政策尽快落地实施，以推动房地产市场恢复到健康合理的水平。
就在郁亮喊话前后，广州、深圳接连落地认房不认贷，二套变首套，央行也出台重磅政策，首套、二套首付低至2成、3成，住房存量贷款利率也将下调。
房地产似乎正在迎来最大的转机。
超跌
“市场（开发、销售面积）已经跌过头了”，在8月31日的万科中期业绩会上，郁亮说出了自己的心里话，这也是房地产从业者的心声。
他援引全国房屋新开工面积数据表示，在经过过去两年的市场下滑后，今年前7个月，这个数又下跌了24.5%。如果再这么下去，预计全年新开工面积仅为6.6亿平方米，回到了2006年的水平。对比每年保守估计的10亿到12亿平米的需求，显然超跌了。
这意思是，市场的供需关系，在经历了过去两年的调整后，一举回到了17年前。
新开工面积，是房企对未来2-3年市场情况最直接的预期。未来市场的销售、房企的营业收入，都与之息息相关。如果真如郁亮所预测，今年新开工面积仅有需求的一半，这个供需错配的市场，也会在未来反映到价格上。
在郁亮抛出这个观点后，很多人对此嗤之以鼻。有人称他看不清未来，也有人笑他肯定判断错了。这与5年前在市场依旧狂热的时候，他高喊“活下去”，人们的错愕、嘲讽是类似的。在极端的情绪面前，郁亮的喊话，总是显得忠言逆耳。
站在行业之外的人，也很难看清，当前市场下跌的幅度之深，影响之广，史所罕见。到现在还“活着”并且盈利的上市房企，已是少数。
上半年，诸多房企仍在计提资产减值，甚至亏损百亿。万科净利润也再次下滑。财报显示，其上半年营收2008.9亿元，同比下降5.3%；归母净利润98.7亿元，同比下降19.4%。
这样的趋势还可能延续。克而瑞研究中心数据显示，8月百强房企操盘销售额同比降低33.9%，同比降幅较7月进一步扩大。反映出市场仍在探底过程中，尚未企稳。
碧桂园的危机接下来也可能发生在更多房企身上。8月，除了保利一家权益销售额超过200亿外，其余前十房企的销售额均萎缩至140亿甚至以下的水平。上个月还排在前10的金茂，权益销售额在8月仅为35.2亿元。销售不振，在还债和交付的双重压力下，这会使得他们的现金流快速枯竭。
转机
中国房地产行至今日，存活下来的房企，可谓都是历经磨练，穿越了雷暴；而少数还可以盈利的大型房企，如万科、中海、华润、龙湖等，更是证明了自己的强韧和实力。
万科长期以来对财务的审慎，守住了安全底线。万科总裁祝九胜也对万科的经营安全表示有信心。他说，靠着过去10年开发、经营、服务三者并重，在当下市场碰到压力的情况下，万科信心更加坚定。
万科CFO韩慧华也表示，虽然市场短期有压力，但万科已经筑好了最牢固的底线，做了充分的前置准备，安全韧性在提升。
财务数据证明了万科的稳健与前瞻：2023年上半年，万科经营现金流依旧保持为正；持有货币资金1221.8亿元，现金对短债的覆盖倍数2.7倍，较年初提升0.6倍；前7个月境内累计发行信用债100亿元，其他融资渠道也依旧畅通；通过结构调整，万科债务平均久期延长至5年，境外有息负债剔除汇率变动后较年初下降12%。
这使得在终止150亿A股定增预案的情况下，万科还是能靠其他融资渠道，支持业务发展。
谈及终止增发原因，万科董秘朱旭表示，目前股价较低，机构投资者对在当下价位定增有担忧，认为要保障现有股东权益，慎重考虑。接下来会根据市场情况，再考虑启动增发。
万科的财务和业绩表现，让不少投资者对这个行业还能抱有信心。像万科这样的企业，可以依靠长期财务上的坚守，扛过最艰难的时刻。
值得关注的是， 郁亮一直保持着他“猫头鹰”的特色：一只眼看风险，一只眼看机会。
业绩会上，郁亮坦言，当下地产行业的从业人员感到前所未有的压力，看不清未来，每个人都非常不容易。但尊重常识的郁亮，也会在市场处于背阴之时，寻找向阳面。
他认为，未来保障房、城中村改造、代建、代运营等都会带来新的业务机会。这需要万科与合作伙伴们共同努力，摸索可复制、可推广的模式；这也是房地产行业走到下半场的应有之义。
如果说过去两年的房地产大调整，是一场大逃杀，一场鱿鱼游戏，那么最后存活的，只可能是万科、中海这类长期秉持审慎财务策略的房企。尽管他们曾因保守为人诟病，在牛市时错失了很多机会。
这两天，广深接连落实新政，二套房变首套首付降至3成，仿佛又回到了8年前“3.30新政”出台的那一天。
然而过去8年，在流动性泡沫和一次次救市中活着的中国开发商，已经尝过了鬼门关的滋味。他们不会再认为，那个黄金时代还会再来了。
未来的新世界，只有像万科、中海、龙湖这类追求真实价值、努力提供优质产品和服务的房企，才能持久地活下去。
