编辑｜张晓玲
兜兜转转了五年，万达商业正式宣告了回A计划的失败。
这个消息几乎没有掀起什么水花，一切都在意料之中。毕竟这几年来，房地产企业在A股IPO、再融资之难已成共识，万达之前，恒大、富力均已放弃回A。
但筹谋了五年的王健林，以及万达商业的投资者们，也不甘心，他们再次瞄上了香港。他们寄望，轻资产的万达商业能像物业股一样，掀起资本市场的新浪潮，但这一切，依然未有定数。
今年以来，港股物业板块呈下跌趋势，市场似乎正在消化去年的高估值，有开发商直言，“去年是物业股上市的最好风口，今年可能就会差了。”
五年梦碎
3月24日，大连万达集团发布《关于万达商业撤回A股上市申请的通告》，称旗下大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商业”）撤回A股IPO申请。
这意味着自2015年11月起，苦等了五年万达商业最终放弃A股上市。
2014年末，万达商业首次登陆资本市场，在港交所募集资金高达288亿港元，创下当时港交所的最大IPO。
然而当时香港市场对内地房企并不看好，上市即破发，此后一年多的时间里，多数时间股价都低于发行价。
万达内部认为，港股市场的估值严重低估了其商业价值，选择于2016年的3月从港交所退市。退市前，3月30日万达商业收盘价38.8港元，折合市盈率仅4.62倍，而当时A股房地产企业普遍市盈率都在10倍以上，这样的落差难免令王健林和投资者们感到沮丧。
命运弄人。在万达商业退市之后不到一年的时间里，港交所的房地产板块迎来了长达一年半的牛市，在此期间，碧桂园涨了逾8倍，融创中国涨了逾10倍。
只不过这都和王健林无关了。
2015年9月，不甘心的王健林，启动了回A之路，将商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主的资产打包上市。
之后，又因房地产市场调控加强，为迎合资本市场偏好，在2019年底时，万达商业转型轻资产，剥离房地产业务，以商业运营为主。但依然未能突破。
而万达商业从香港退市时回购股份消耗了大量现金，资料显示当时耗资约为344.5亿港元，因此引入了多个投资人，并签署了对赌协议。
随后的故事便是，万达商业在2018年1月时再次引入战投，由QQ音乐作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购H股退市时引入的投资人持有的14.39%股份。
按照当时的协议，战投要求万达商业要在2023年10月31日前完成上市。
房企A股囧境
万达商业回A无果背后，是近年来房地产融资不断收紧、降杠杆趋势未变的调控逻辑。其中很紧要的一条，便是A股IPO、再融资未放开。
房企在A股再融资包括增发、配股、借壳上市、发可转债等，在五年的时间里，除了极少数的国企、央企外，从未有过松口。
万达之前，恒大、富力均已撤销、放弃回A。去年11月，众所瞩目、苦等四年的恒大地产重组深深房回A宣告失败，不得不将战投转股才渡过难关。
2020年7月15日，富力地产的H股全流通计划获批，境内的63.15%股份将转至港交所上市，实现全流通。但与此同时，富力也放弃了A股的IPO排队之路，终止了申请，筹划多年的A+H策略宣告搁置。
在过去5年里，A股只有绿地借壳金丰投资上市；定增方面，只有2018年的保利地产定增引入90亿战投，以及去年初大悦城控股定增募资24亿，它们无一例外都是央企、国企。
而在2020年11月，同样是央企的招商蛇口收购南油集团 24%股权，因“目前宏观环境变化等原因”终止，可见房企再融资之严。
一家机构明确表示：不支持传统开发商上市（包括借壳），是监管部门已经维持了好几年的默契。万达商业尽管已经剥离了房地产开发业务，但仍被视为房地产相关。
房企只能选择在境外上市，或将物业、商业等业务分拆上市。去年，超过20家房企、物业公司在香港上市，其中物业股尤其受捧。
万达选择此次宣布放弃回A，意图赶上港股房地产分拆上市的风口，2020年，物业股、物业＋商管股上市皆获得高估值，如华润物业估值超过100倍。
万达在通告中说，要谋求“轻资产业务境内外上市”。
还有一个原因是，五年半的等待时间里，万达商业的投资者们逐渐没有了耐心。数据显示，自2019年起万达商业已发生股权出质，就在2021年1月25日、2月27日，万达商业第二大股东、大连一方集团董事长孙喜双接连出质万达商业股权2200万股、300万股。
此外据天津产权交易中心披露，在2021年2月时万达商业有4200万股股份被挂牌出售，占总股本的0.9277%，转让底价21.84亿元。其中3900万股、转让底价20.28亿元的股份来自天津银元嘉股权投资基金合伙企业，由海康威视二股东龚虹嘉的妻子陈春梅持有99.995%股份。
