作者 | 曹安浔
房地产行业的阵阵冷风，不仅吹趴下了众多民营房企，也让央企背景的中国金茂，感受到了寒意。
8月30日，中国金茂发布半年报显示，上半年实现合同销售额699亿元，同比下降46%，仅完成年销售目标2400亿元的29.12%；前8月，中国金茂实现合同销售额969.13亿元，也仅完成年度目标的40.38%。
上半年，中国金茂营业收入约287.45亿元，微增1%，归母净利润约为25.71亿元，同比减少40%，为历年来少见。
财务方面，截至2022年6月底，中国金茂的剔除预收账款资产负债率为68.0%，净负债率为64.5%，现金短债比为1.51。
尽管金茂进入了绿档，但并不强健。三道红线刚出台时，金茂就踩中了两条红线，截至今年一季度，现金短债比为0.33 ，踩中一条红线。
然而，财务基本盘并不稳健的金茂，今年却做出了一个出乎意料的举动——逆势收购。
6月10日，中国金茂及中国宏泰发展发联合公告，中国金茂以每股2.13港元私有化中国宏泰，应付的最高现金代价约为25.65亿港元。
中国宏泰2014年在港交所主板上市，是一家大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商，被称为“小华夏幸福”，其8个产业园区主要位于环京地区。其财务报表很难看，截至2021年底，中国宏泰营收为15.28亿元，同比减少36.3%；归属股东净利润为1.71亿元，同比大降79.76%。
此外，6月17日，中国金茂旗下金茂服务发布公告称，旗下全资子公司以4.5亿人民币收购首置物业服务公司100%股权。
中期业绩会上，中国金茂总裁李从瑞表示：“现在我们在谈的项目也很多，有项目层面的，也有公司层面的，我们希望未来能将收并购够持续做下去”。
金茂俨然成了房地产收购的新晋白武士，之前，这个角色都是由融创等民营房企扮演的。
但在当下的房地产市场，收购产业园区并不是稳赚不赔的买卖，这是需要长时间沉淀大量资金的业务，会让企业的资金链多年承压。对于财务本来就不是很稳健的金茂来说，难言利好。
值得注意的是，除了金茂，还有几家央企、国企，正在争做新周期中的白武士。
中海透露，2022 年上半年，中海在广州、上海、成都并购了相关项目的股权，并购总投入约 106.6 亿元。
不仅如此，中海还准备了“收并购基金”。2022 年 2 月，中海与中国农行签署了300 亿元意向性并购融资战略合作框架协议。
中海董事局主席颜建国称，将抓住行业洗牌的机遇，捕捉同业并购的机遇。
手握千亿现金的华润置地，也下场了。8月31日晚间，公告显示，华润置地以33.17亿元，购买了世茂集团北京分钟寺两宗地块权益。
华润置地董事长李欣表示：“公司积极抢抓市场上优质的收并购机会，该出手时就出手。”
过去依托向上的市场行情，融创、世茂、富力等民营房企积极收并购，扮演白武士的角色，并因此实现规模的快速扩张。
然而，祸兮福所倚，福兮祸所伏。这一批房企，如今成了抛售资产、回血保命的主力军。
过去一年多，行业环境已大变天，很多房企纷纷由以前的“蒙眼狂奔”，转而变为“求稳活下去”，央企地产商反而成了新的百武士。
通过收购，能让央企地产商获取大量的项目资源，持续规模扩张，但在行业已然下行的周期中，这也暗含风险。
比如前车之鉴的远洋集团，2021年7月，以40亿收购红星地产70%股权，然而消化不良，今年远洋归母净利润由盈利转为亏损。
所以说，逆势抄底并不是一本万利。银货两讫之后，最难的是如何消化收购的资产。
时移世易，曾经的并购大户，也成了被收购的对象，而过去被评过于保守的央企、国企，越来越多地站到了舞台中央，群雄逐鹿，笑看风云，房地产的一个新的时代，已经到来。
