继“认房不认贷”之后，京沪楼市再出重磅利好新政，为房地产市场注入“强心剂”
12月14日，北京和上海同天先后出台政策，优化普通住房认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限，北京还同步延长了贷款时间，释放出更加积极信号。
本次京沪楼市政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，除了限购政策，政策基本一步到位。
券商分析认为，降低首付比例、降低房贷利率下限直接降低购房门槛、减少房贷支出负担，有助于刚需和改善型购房者需求释放；而普通住宅与税收优惠挂钩，放宽标准调整将显著降低二手房交易成本，有利于二手房市场成交流动性改善。
整体来看，本次政策调整有利于，促进有效需求释放，将显著减小房地产市场下行的斜率。一线城市的房价具有风向标意义，扭转一线城市房价持续下跌的预期，对于扭转全国房地产市场的悲观预期有积极影响。
降首付、利率 促进刚性和改善性需求释放
本次政策京沪均降低首付比例及按揭利率：
北京：首付比例最低限从35%调到30%，贷款年限从25年提升到30年，首套房贷利率从最低LPR+55BP，下调到LPR+10BP。
上海：首付比例最低限从35%调到30%的，个贷利率下限则低至LPR-10BP。
中信证券测算指出，由于京沪一直实行严格首套认定标准及较高的首付比例，住房交易中杠杆率保持很低的水平，2022年分别约18%及20%。新的按揭政策直接降低购房门槛，有助于刚需和改善型购房者需求稳定释放。
华福证券认为，首付比例下调有利于进一步促进刚需及改善性需求释放。认房不认贷新政后，改善需求释放带来的二手房挂牌增长，进一步传导至置换需求释放不通畅的困境，在二套房首付比例下降的背景下，有望得到直接改善。
按揭利率下调一方面有助于促进合理购房需求释放，降低还贷压力，增加居民可支配收入的同时提升居民的消费意愿；同时，北京上海在城区与郊区的房贷利率非对称下调，也体现了支持合理购房需求的政策导向。
普宅标准放宽 提振二手房市场
同时，北京上海大幅放宽普通住宅认定标准，大幅提升成交价格认定标准：
北京：单套面积在144㎡以下，5环内不高于8.5万元/㎡、5-6环不高于6.5万元/㎡、6环外不高于4.5万元/㎡；
上海：取消普通住宅价格要求，仅对单套面积要求不高于144㎡。
中信证券指出，按照目前房屋交易税费，北京和上海家庭出售满两年住房时，均采取普住免税、非普差额征收增值税（约为增值部分5.5%）。普宅标准调整，更多价格段的房屋实现了增值税免税。其中，由于北京普宅标准经年未有调整，此次边际变化比上海更为明显。
中信预计北京交易住宅中普宅占比将大幅提升到接近70%。在普宅标准变化之前，出于避税的考虑，北京实际计税总价往往和交易总价经常有显著差别，影响了居民所能获得的真实杠杆，普宅标准调整实际上也增加了居民的杠杆率，保障了居民杠杆使用。
华福证券，标准放宽下，普通住宅占比大幅提升，对于目前市场二手房交易中，非普通住宅交易产生的增值税，在认定为普通住宅后免征。二手房交易成本下降，有利于二手房市场成交流动性改善。
国泰君安指出，政策思路跟进其他城市，政策力度适中，主要作用于二手房。和其他城市类似，北京政策着眼于放松行政管制，相比于全国，一线城市最大的行政管制主要在于限购和非普住宅认定标准，其他政策相对贴近。目前，对限购来说，主城区都没有做政策调整，当前政策主要是 非普住宅认定标准。非普住宅在交易上主要影响税费和首付比例，而其对新房没有影响，因此调整非普住宅认定将会带来二手房的活跃，尤其是对于一些中低总价/单价的房屋。
减小下行斜率 市场复苏可期
整体来看，京沪两地降低按揭贷款利率下限和最低首付要求，调整普宅认定标准，有助于减小房地产市场下行斜率，驱动市场企稳复苏。
华福证券认为：
中央经济工作会议后，房地产调控政策同步在供需双端发力， 需求侧重点支持合理购房需求释放，供给端一视同仁满足不同房企的合理融资需求，持续宽松的政策环境将改善居民预期的同时，扭转市场供需双弱的负反馈局面，驱动房地产市场企稳复苏。
中信证券持有相似的观点，其认为将有利于促进有效需求释放，将显著减小市场下行的斜率，并为2024年市场的企稳创造有利的条件。
自年初以来重点城市二手房市场报价持续呈现下降势头，而挂牌数量则上升超过25%，先行指标显示市场十分疲弱。
政策能够有效释放需求，促进成交，从而减小市场下行的斜率，避免房价加速下跌。但是整体而言我们认为达4.2%的个人贷款利率，相对于当前物价水平而言仍然明显偏高，且居民对收入财富增长和置业的预期仍然不稳。
此外，有市场观点担心放开一线城市的购房限制，可能会对其他城市形成“虹吸”效应。中信证券指出，实际上中国房地产市场发展进程里头，财富效应远远大于替代效应。例如，环京区域房地产市场景气程度最高的时期，恰恰是北京房地产市场政策最为宽松的时期。一线城市的房价具有风向标意义，扭转一线城市房价持续下跌的预期，对于扭转全国房地产市场的悲观预期有积极影响。
展望未来楼市发展，中信证券认为：
房价预期的稳定还有赖于新的政策继续出台。在政策积极应对的前提下，2024年的中国房地产市场走向平稳健康发展。
国泰君安也指出：
参考全国的统一政策，后续的政策空间仍然包括进一步放松限购、进一步降低首付比例和贷款利率，让楼市表现更加平稳。
本文综合自中信证券《政策减小下行斜率，期待预期来年走稳》、华福证券《北上政策齐发力，市场复苏可期》和国泰君安《温和的支持——对北京进一步放松的点评》
