高新技术特色凸显
Wind数据显示，今年以来产业园区REITs表现出色，成立半年以上的产业园区REITs的平均年化场内价格增长率为40%，优于仓储物流、生态环保等各类项目[1]。产业园区类资产抗周期性特征显著。园区业务面对的客户对象主要是从事研发、制造型的企业，在中国经济增长大环境下，企业对标准厂房具有刚性需求，且入驻租户前期资本性投入金额较大，整体租金收入稳定。
招募说明书显示，东久REIT底层资产中涵盖的四处优质园区分别位于金山、昆山、无锡和常州，均聚焦“长三角”区域，契合《长三角区域一体化发展规划纲要》的核心发展区域要求。长三角区域占全国1/26的土地、全国1/6的人口，产出了全国1/4的生产总值，是我国区域经济最发达、经济体量最大、综合竞争力最强的重要经济、贸易、金融中心，是全球重要的制造业基地[2]。
与高新技术产业结合的产业园区更显强劲发展实力。中国产业正从“制造大国”向“制造强国”升级转型，高新技术产业和战略性新兴产业已经成为中国经济发展的新引擎。东久REIT的基础设施项目定位于发展智能制造产业，集聚了国家重点发展的多条“智能制造”产业链，包括高新材料研发生产、精密仪器与机械、及轨道交通装备、与医药器械、节能与环保设备、新一代信息。在良好的区域产业环境下，各个园区之间产业协同性趋强，产业动能强劲，带动所在区域经济发展的价值链效果突出。
本次公募REITs资产包整体已达到稳定成熟的运营状态。目前优质资产吸引入驻租户企业45家，出租率为100%，底层现金流稳定且保持持续增长态势。租户集中度较低，前五大租户中仅有一家租户租金收入占比超过10%，且租户所属行业分布广泛，有益于分散底层租户的经营风险。发售公告显示，本基金份额认购价格为3.035元/份，发售规模为5亿份，据此计算的基础设施项目价值为15.175亿元。本基金2022年7月1日-2022年12月31日期间预测现金分派率为4.86%（年化），2023年预测现金分派率为4.94%[3]。
东久REIT认购攻略
东久REIT将于9月20日正式发售，公众投资者可按3.035元/份的价格通过场内认购和场外认购两种方式购买。场内认购需要通过证券公司的证券账户进行操作，投资者在证券APP搜索框内输入508088即可进入认购。若在场内首次认购公募REITs基金，需要先开通REITs场内交易权限。场外认购银行渠道为和；第三方渠道为蚂蚁财富（支付宝）和。
基金的单笔最低认购金额为1000元（含参与费），超过1000元（含参与费）的应为1元（含参与费）的整数倍。不同于股票、债券打新中签后才缴款，REITs的公众投资者在认购时就需要全额缴纳认购资金及认购费。如果公众投资者的认购总量超过公众发售总量，将按照比例进行配售。举例来说，如果公众投资者募集规模为10亿，但在募集期末日有100亿认购规模，则每个投资者能买到自己申请认购规模的1/10。
项目发起人管理人实力雄厚
东久REIT的发起人为东久工业有限公司（简称“东久工业”），是东久新宜集团旗下专注于产业园区的平台。东久新宜集团是中国基础设施投资者及开发商，在管项目超过110个，总建筑面积超1,200万平方米，资产管理规模超1,000亿元人民币，旗下业务包括工业与园区、智慧物流与冷链、城市更新、数据科技。东久工业专注于基础设施产业园区（厂房及研发办公）的开发建设及运营管理，聚焦城市圈带发展战略，布局长三角、京津冀、粤港澳大湾区及中西部等重点区域和城市。截至2022年3月31日，东久工业持有并运营21个产业园资产，合计资产管理规模超过365亿元人民币，建筑面积超过200万平方米。依托卓越的运营管理经验及优秀的历史业绩，东久工业智能制造基础设施类储备项目土地面积达2,351亩，建筑面积超120万平方米。
东久新宜旗下的私募平台——东久新宜资本，协同东久新宜在产业资源、基础设施开发、运营和资本运作等方面的优势，以新经济企业为重点投资方向，形成新经济产业生态正循环的可持续发展。
东久REIT的管理人是证券（以下简称“国泰君安资管），是国内较早布局公募REITs业务的先行者之一，在基础设施REITs尤其是产业园区REITs领域积累了丰富经验。国泰君安资管具有近十年证券化业务经历，在行业内开创了多个首单类创新证券化产品，积极践行服务实体企业的价值承做者理念，以金融创新服务实体经济。
国泰君安资管是国泰君安证券的，国泰君安秉承“金融报国”理念，全力打造覆盖公募REITs全链条、各环节的综合能力，高效统筹旗下资管、投行、机构交易、等部位的优质资源和专业力量，持续深耕基础设施REITs领域。此次发行的东久REIT是国泰君安继张江光大园REIT、临港REIT的第三单公募REITs。至此，在全市场20单公募REITs中，国泰君安集团占据3单，发行数量位居全行业第二，体现出国泰君安在基础设施REITs领域的领先地位，也凸显头部券商“综合服务平台”的优势。
注[1]：场内价格增长率的计算方式为/-1。市场有风险，投资需谨慎；历史表现不代表未来。数据来源为wind，截至2022年9月15日。成立半年以上的仓储物流REITs的平均年化场内价格增长率为37%，生态环保REITs的平均年化场内价格增长率是31%。
注[2]：数据来源为wind，截至2021年底。
注[3]：数据来自基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，现金分派率计算方式为本年可供分配金额/基础设施基金发行份额募集的资金。本文所述现金分派率预测值并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺。
风险提示：
尊敬的投资者：
公开募集基础设施（以下简称基础设施基金）采用“+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
（一）基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
（二）基础设施项目运营风险。基础设施集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
（三）流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在交易，存在流动性不足的风险。
（四）终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
（五）税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担。
