今日（6月21日），国金铁建重庆渝遂高速公路REIT正式面向公众投资者发售，其火爆程度延续了此前其他REITs发售首日的盛况。
根据上交所网站消息，6月21日至22日，国金铁建重庆渝遂高速公路REIT公开发售，基金份额发售价格为9.586元/份，发售总份额为5亿份，募集总规模为47.93亿元。其中，向公众投资者发售的初始基金份额数量为0.375亿份，规模约3.6亿元。
据中国证券报报道，21日下午14时，据不完全统计，国金铁建重庆渝遂高速公路REIT已获超过60亿元资金认购，超过预定募集规模，将启动比例配售。而截至21日下午16时30分，已有超过100亿元资金疯抢，销售十分火爆。
为何如此火爆？
从2021年5月国内首批公募REITs认购起，该类产品便受到投资者的火热追捧，产品往往不到一天全部售罄。
一，公募REITs对投资者有巨大的吸引力
从定义来看，我国试点的基础设施公募REITs，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。
由于我国已进入城镇化中后期，与公募REITs对接的底层资产相对稀缺：由于公募REITs具有强制分红要求，因此公募REITs基础资产的要求是收益稳定可预期。作为REITs的前几批资产，底层资产资质也都相当出色，可以看成是提供稳定收益的“现金奶牛”。
另一方面，REITs不仅具有增长性的分红收入，还可以通过本身价值的上涨获得资本利得的收入。在今天以前，市场上已有12只公募REITs产品，涵盖高速公路、产业园、仓储物流等，具有收益稳定、不确定性较低等特点，上市后的溢价几乎成为常态。
根据浙商证券分析师李超6月18日发布的研报，12只公募REITs最新市场溢价率中位数为26.80%，个别产品溢价率高达43.75%。
此外，作为不同于现金、股票和债券的第四类资产，公募REITs和其他资产类别的相关性较低，有助于分散机构投资者资产组合风险。
浙商证券认为，首批公募REITs多数在二级市场出现溢价情况，实际上反映了市场对优质资产稳定分红率的再定价。尤其是产权类项目（例如产业园），具备不动产属性，内嵌抗通胀属性，叠加稳定的分红比率，相关稀缺性底层资产具备较好的增值空间。
二，国金铁建项目资产优质
此前已上市的12只公募REITs中有4只高速公路REITs，占市值比重54.32%，今日正值第5只高速公路REITs发售。
国盛证券分析师杨业伟、张明明在6月17的报告中表示，我国高速公路行业改善现金流、拓宽融资渠道的需求较高，政策鼓励下未来高速公路公募REITs市场会进一步扩容，因此如何识别优质资产、评估项目投资价值尤其重要。
他们认为，高速公路公募REITs的分析框架可以从底层资产情况和二级市场表现两个维度展开。
底层资产方面，首先，区域环境：
1）高速公路是经济发展的产物，经济发展情况可用于分析区域内货车通行量。从区域GDP增速来看，浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT、华夏越秀高速REIT和华夏中国交建REIT对应区域2016-2019年GDP增速均值分别为9.0%、7.1%、7.8%和8.1%。除2020年受到新冠疫情影响，涉及区域GDP增速均保持在6%以上。
2）民用汽车保有量可用于分析区域小客车的通行量。武汉、孝感及咸宁的车辆增速较高，项目未来的车流量所处区域交通需求增长后劲较足，具有良好的提升空间。
3）人口规模的增长会带动出行需求总量的持续增长。从项目主要区域人口增速来看，华夏越秀高速 REIT、浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT和华夏中国交建 REIT 对应近三年人口增速均值分别为4.27%、4.08%、1.87%和 1.6%。
其次，项目公路竞争力也是收入端的一个重要分析因素。主要关注区域未来新建高速公路和铁路的规划、平行道路的分流或衔接路段诱增的影响。除募集说明书已列示考虑的相关道路规划及影响，需关注周边交通新增变化情况以及实际影响相较募集预计情况的对比。另外我国已通车高速公路里程密度由东南向西北、西南逐渐减少，中部、西部后续未来建设投资需求相对较高，面临的不确定性也更大。
最后，REIT层面的资产定价与一级估值也是项目评估参考的重要因素。资产定价越保守，后续超预期的可能性越高。初始价格下内含报酬率（IRR）越高，发行方让利给投资者的部分越多。已上市的各项目税前折现率选取在8.0%-9.92%之间。其中，华夏越秀高速REIT的折现率选取最为保守，平安广州广河REIT的折现率为目前4单最低。初始IRR定价情况，项目间差异不大，均在6%以上，整体项目回报率较好。
二级市场方面，IRR的实时变动体现了配置的性价比，另外作为股债性兼具的产品，REITs二级市场表现和股票市场的相关性在提高，受市场情绪影响明显。当前来看，平安广河REIT 当前二级市场对应的中债估值IRR最高为7.48%，其次华夏中交REIT的估值IRR为7.2%，估值位臵较低，参与的配置性价比较高。华夏越秀作为体量规模最小的一只高速REIT，二级市场表现最好，当前的IRR为4.73%。
国金铁建重庆渝遂高速公路REIT基础项目为渝遂高速（重庆段），起于G93沙坪坝收费站，止于重庆市与四川省遂宁市交界处。
区域经济方面，重庆市近年来GDP增长较快，整体高于全国GDP水平。常住人口增速始终为正，但增速有所下滑，2021年增速降为0.09%。汽车保有量情况来看，重庆汽车拥有量增速近10年也始终高于全国均值，当地高速行业发展势头较好。
项目竞争力方面，成渝之间除渝遂高速外，还存在成渝高速、渝蓉高速、成资渝高速，但整体覆盖节点不同。另外，渝遂复线一期扩能项目预计将于2023年底通车，直接对2024年的通行量造成影响，预计2024年收入同比增速-5.91%，但长期来看该项目或有可能为渝遂高速引入更多车流。
估值方面，折现率2030年前：9.15%；2030年后：10.37%，估值相较其他四单较为保守。收益方面，在考虑扩能改造的情况下，本项目中性情境下的内部收益率估算区间约为6.27%~7.27%。
综合来看，国盛证券认为，铁建项目估值相对保守、IRR水平尚可。项目主要关注其地区路网建设情况、改扩建不及预期的风险。
三，“僧多粥少”
公募REITs发行由三部分组成：一是向战略投资者定向配售，二是向符合条件的网下投资者询价发售，三是向公众投资者公开发售。在顺利完成网下投资者询价之后，可向公众投资者公开发售。
从过去12只REITs的发售情况来看，“僧多粥少”的情况只增不减。
去年5月首批9只公募REITs发售时，面向公众投资者的发售部分收获近490亿元的认购资金，多只产品配售比例低于10%。第二批REITs发行时同样启动配售比例，其中建信中关村产业园REIT配售比例低于3%。
今年首只REITs产品——华夏中国交建REIT，累计吸金超1500亿元，其中面向公众发售部分的配售比例仅为0.84%，刷新公募基金产品配售比例的历史最低纪录。
国金铁建高速公路REIT面向公众投资者的首募规模仅有约3.59亿元，国盛证券认为，本项目原始权益人占比创新高，非原始权益人战配部分仅为总额的4%，预计会挤压网下机构投资者配售及公众投资部分，中签率或创新低。
在“僧多粥少”的情况下，国金铁建重庆渝遂高速公路REIT受到追捧也早在意料之中。
