过去两年的物业领域并购频仍，但都是民营企业在出手，比如碧桂园服务、万物云。终于，有家央企下场了。
1月5日晚间，华润万象生活公告，计划收购禹洲物业全部股份，收购代价不高于人民币10.6亿元。
这笔交易有点出乎意料。尽管在过去两年物业领域的并购愈发激烈，从“大鱼吃小鱼”走向“大鱼吃大鱼”，但这些交易大多发生在民企之间，央企在物业领域的并购非常少。
去年末，招商积余将南航物业和上航物业的股权纳入囊中，这两个都是招商积余在产权交易所“摘”下的标的，标的都是国企，算得上知根知底。
华润万象生活的这起并购则与之相异，华润和禹洲过去似乎并没有太多交集，而后者在过去一年频传资金链紧张。
缺钱的禹洲急需出售物业回笼现金。从交易价格来看，华润万象生活出手大方。禹洲物业2019年、2020年的除税后利润则分别为4088万元、4880万元，按照对价10.6亿元来算，动态PE大致在16-20倍。
这与之前世茂股份出售商管物业的估值相仿，也就是说，华润万象是以接近商管的高估值拿下的禹洲物业。
不少投资者心生疑虑，从目前公告披露的信息看，交易标的仍是以住宅物业为主。 “对华润来说，这似乎是笔不太划算的买卖”。
按照此前禹洲物业招股书披露，主要是是住宅物业，以商管18倍左右的PE来收确实不太合算。
此次公告也显示，禹洲物业旗下拥有福建万龙、上海禹家、禹洲星城、舟山之信四家子公司，于中国福建省、安徽省及浙江省拥有多项物业管理项目，这些也都是住宅物业。
按照公告披露，双方对价将分两阶段进行，第一阶段支付67%的款项，余下款项则每6个月支付一次，具体金额按照当期实际交付面积等数据来计算。
不过，有市场观察人士指出，运营审慎的国企在现在时间节点出手，是认为当下市场里一些标的已经具备价值，也是认为到了该出手的时候了。
他认为，华润万象生活的这起并购一方面能借机加速自身业务扩张，另一方面也能稳定当下市场信心。如果交易能够顺利进行，意味着华润方面认为禹洲集团能够保障未来新增物业面积的增长。
华润万象也有自己的考量。
其在公告中表示，此次收购事项将扩大集团的服务范围，加强于上述地区的物业管理组合，并获得额外收入来源。
有投资者分析，华润极有可能是看上了禹洲的商业运营业务，禹洲旗下商管布局与华润万象相近，有“小万象”之称。本次交易会为接下来对禹洲商管资产的并购铺路。
此前华润万象管理层也曾提出“十四五”期间的目标：物管业务保持行业第一梯队，商管业务行业第一。
在此之下，华润万象生活的总体物业管理面积要达到4亿平米，其中第三方外拓面积要占50%。商业方面，第三方外拓至少50个购物中心。这意味着华润万象生活需要在“十四五”期间在管面积增长近3倍，运营数量要增长近2倍。
而华润自己的增长，很难支撑起这样宏大的目标。华润集团的商管和写字楼多在一二线，下沉市场还在扩展中，这对其业绩增长的助力有限。
积极外拓、寻找成熟标的是华润万象规模扩张的必经之路。 此次出手并购禹洲物业是一个信号：这家野心勃勃的央企，接下来还会在并购市场有更多的举动。
对禹洲而言，与其他卖出物管公司的房企类似，出售物业也能够缓解其资金压力。包括惠誉和穆迪在内的机构认为，受融资渠道走弱、合同销售额下降影响，禹洲集团若用自有资金兑付债务，将使得流动性承压。截至1月6日，禹洲集团流通中美元债14只，合计57.27亿美元。
禹洲集团眼前也有一道坎。今年1月下旬，禹洲集团有两笔美元债将到期，合计临期债务为5.89亿美元。
当下也有消息称，禹洲集团已于1月4日开始与投资人接洽，就其美元债的潜在交换要约展开讨论。交换要约接下来的进程，也将会影响到华润与禹洲之间的这笔物业交易。
